Türk hukukunda taşınmaz mülkiyeti tapu siciline tescil ile kazanılsa da istisnai kazanımlardan biri olaran zamanaşımı yoluyla kazanım da TMK md. 712 ve 713’te düzenlenmiştir. 

Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması

TMK 712. Madde: “Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. “

Kanunda açıkça ifade edilmiş olduğu üzere olağan zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için:

-Taşınmaz tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete konu edilebilir nitelikte bir taşınmaz olmalı,

-Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın, yani yolsuz tescil ile tapu kütüğüne malik olarak yazılmış olunmalı,

-Taşınmazın zilyetliğini elinde bulundurmak,

-Zilyetliğin davasız ve aralıksız 10 yıl sürmüş olması,

-İyiniyetli zilyet olmak

şartlarının bir arada bulunması gerekmektedir.

Kanun maddesinde de açıkça görüleceği üzere, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların olağan zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün değildir. Aynı şekilde, tapuya kayıtlı olsa dahi özel mülkiyete konu olma niteliğine sahip olmayan taşınmazların da bu şekilde kazanılması söz konusu olamayacaktır; özel mülkiyet konusu olmayan bir taşınmaz ne olağan ne de olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılamaz.

Olağanüstü zamanaşımı yoluyla Kazanma

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı Türk Medeni Kanunu’nun 713. Maddesinde düzenlenmiştir. “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” şeklindedir.

Koşullar:

-Taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olmaması.

-Taşınmazın malikinin tapu kütüğünden anlaşılamaması.

-Taşınmazın malikinin yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunması.

Bu koşullardan birinin mevcut olması durumunda taşınmaza ilişkin koşul gerçekleşmiştir. 

– taşınmaza malik sıfatı ile davasız ve aralıksız yirmi yıl süre ile zilyet olunması  

-Mahkemece yapılacak son ilandan itibaren üç ay içerisinde ilgili kişilerce itirazda bulunulmaması veya yapılan itirazın mahkemece haksız olduğu kanaatine varılması durumunda taşınmazın davacı zilyet adına tesciline karar verilecektir.     

Tapu Kütüğüne Tescil davası HMK m. 2 gereğince taşınmazın vasfı, büyüklüğü veya değeri fark etmeksizin aksine bir düzenleme bulunmadıkça görevli Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Yine aynı şekilde HMK m. 12 gereğince yetkili mahkeme ilgili taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır. Buradaki yetki kesin yetkidir.